פסק-דין בתיק ת"א 23214-06-09

1.       התובעת הינה בעלת מגרש בשטח של 2,285 מ"ר באזור מפרץ חיפה הידוע כחלקה 14 בגוש 11658 (להלן: "המקרקעין"). לגבי המקרקעין פורסמו שתי הודעות הפקעה - האחת מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) שפורסמה ביום 22.12.05, והשניה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 שפורסמה ביום 22.4.07. תביעה זו עניינה פיצויי ההפקעה המגיעים לתובעת בגין אותן הפקעות.

2.       אין מחלוקת בין הצדדים כי לתובעת מגיעים פיצויים בגין הפקעת המקרקעין, וכי היום הקובע הוא 21.6.2007, שהינו פועל יוצא של חלוף 60 יום מפרסום ההודעה על ההפקעה מיום 22.4.07. הצדדים חלוקים בנוגע לשאלת גובה הפיצויים המגיעים.

3.       בקדם המשפט הראשון שהתקיים בפניי ביום 28.3.2010 ניתן פסק דין חלקי בהסכמה, לפיו נדחתה התביעה כנגד הנתבעת 1 ללא צו להוצאות. באותה ישיבה הסכימו הצדדים בנוסף למינויו של השמאי מר יצחק סיוון כשמאי מכריע על מנת שיחווה דעתו בשאלת סכום פיצויי ההפקעה הראויים (להלן: "השמאי").

4.       ביום 21.10.10 הגיש השמאי את חוות דעתו, לפיה הסכום הראוי שניתן לקבל עבור מלוא הזכויות במקרקעין, במכירה ממוכר ברצון לקונה ברצון, נכון למועד הקובע, הנו 1,400,000 ש"ח לפני מע"מ. [לענין ההלכה לפיה שווי מקרקעין שהופקעו ייקבע על פי הערכת המחיר הצפוי בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ראו: ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154; ע"א 7225/03 אלפתיאני נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 21.8.05)].

5.       יוער כי ביום 3.3.10, ובעקבות הגשת התביעה, שילמו הנתבעות לתובעת פיצויי הפקעה שאינם שנויים במחלוקת בסך 1,445,626 ש"ח לא כולל מע"מ. בהחלטתי מיום 11.7.10 קבעתי כי התובעת זכאית לתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, מיום 22.12.05 ועד ליום 17.8.06, ואילו החל ממועד זה, זכאית התובעת לתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961.

6.       השאלה העומדת איפוא להכרעה בתביעה שלפניי הינה האם יש להותיר את חוות דעתו של השמאי המכריע על כנה או שמא יש מקום להתערב בשיקול דעתו.  

7.       לטענת התובעת יש מקום לסטות מחוות דעתו של השמאי המכריע משום שאין יסוד לשתי הפחתות משווי המקרקעין שהלה ביצע: האחת, מתייחסת להפחתה בשיעור 11% בשל "מקדם דחיה לשנתיים" בשל אי זמינות המקרקעין לבניה מיידית בהשוואה לערך חלקות סמוכות הזמינות לבניה, מפני שהיא כלולה בתוכנית חפ/1704 ומיועדת לרפרצלציה. והשניה, הפחתה בשיעור 40% בשל הצפי להפקעת 40% משטח המקרקעין לצרכי ציבור ללא תמורה לפי אותה תוכנית חפ/1704. בהקשר זה טענה התובעת לכפילות בשתי ההפחתות, זאת מאחר ושתיהן נעשו לאור אי זמינותם של המקרקעין לבניה מיידית.

8.       הנתבעות מנגד סבורות שיש לאמץ במלואה את חוות דעתו של השמאי המכריע, לפיה, זכאית התובעת לפיצויי הפקעה בסך 1,400,000 ש"ח נכון למועד הקובע. לדבריהן, סכום זה סולק זה מכבר במלואו. לגופו של עניין טענו הנתבעות כי ערב אישורה של התוכנית המפקיעה, היו המקרקעין כלולים בתחום תוכנית בהכנה חפ/1704, שנדונה בוועדה המקומית והומלצה להפקדה ביום 24.6.2002. התוכנית היתה אמורה לקבוע חלוקה מחדש של השטח למגרשי בניה, תוך הפרשת שטחים לדרכים ולשטחי ציבור. מאחר ואין מחלוקת שכל עוד לא אושרה תוכנית האיחוד והחלוקה לא היתה אפשרות להוציא היתרי בניה בחלקה, הרי שלא יכולה להיות מחלוקת לגבי כך שבמועד הקובע, לא היו המקרקעין זמינים לבניה. החלטת השמאי לפיה יש להפחית מהמקרקעין מקדם דחייה של שנתיים הינה החלטה הנמצאת כולה בתחום השמאות ואין די בעובדה ששמאי התובעת סבור כי יש להפחית סכום אחר, בכדי להצדיק התערבות בחוות דעתו של השמאי המכריע.  

9.       בטרם אתייחס ספציפית לטענות ולהשגות שהעלתה התובעת לגבי קביעותיו של השמאי, אפנה למושכלת ראשונים לפיה משנתמנה מומחה מטעם בית המשפט על-מנת שיחווה דעתו בעניינים המצויים בתחום מומחיותו, יטה בית המשפט לקבל ולאמץ ממצאיו של המומחה שמינה, אלא אם כן נמצאו טעמים קיצוניים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. (ראו: ע"א 293/88 חברת יצחק ניימו להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (לא פורסם); ע"א 558/96; 1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל חנן ו- 32 אחרים, פ"ד נב(4), 563).

10.     כבר בפתח הדברים אומר כי בחנתי היטב את חוות דעתו של השמאי, את תשובותיו לשאלות ההבהרה שהופנו אליו ואת התשובות שמסר בחקירתו בפניי, ולא ראיתי כל יסוד לפקפק במהימנותו ובמקצועיותו. המדובר במומחה שלפי הסכמת הצדדים נבחר להיות שמאי מכריע, עשה את מלאכתו נאמנה וקבע בהתאם לשיקול דעתו המקצועי את גובה פיצויי ההפקעה הראויים בנסיבות המקרה. איני מוצא כל סיבה שלא לקבל את קביעותיו ומסקנותיו כפי שהועלו בחוות דעתו.

11.     בחוות דעתו, בבואו להעריך את שווי המקרקעין התייחס השמאי למיקומם המרכזי; לשטחם וצורתם; למצב הפיתוח הן של המקרקעין והן של סביבתם הקרובה וכן למצבם התכנוני. בסקירת המצב התכנוני ציין השמאי כי יש להביא  בחשבון את המצב התכנוני של המקרקעין כאילו תכנית חפ/1704 היתה ממשיכה לחול בהליכי התכנון המקוריים, ותוך התעלמות מהשינויים בשווי המקרקעין שהינם פועל יוצא של תוכנית תת"ל 13/6/2 (להלן: "התוכנית המפקיעה").          

תוכנית חפ/1704ג' (להלן: "התוכנית החדשה") אשר החליפה את תוכנית חפ/1704 שנגנזה עקב התוכנית המפקיעה, הינה תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים והיא קובעת הפרשה בשיעור של 40% לצרכי ציבור. בשים לב לנקודת המוצא עליה התבסס השמאי, לפיה תוכנית חפ/1704 היתה ממשיכה לחול, התייחס השמאי למקרקעין כאל מקרקעין המיועדים לתעשייה אך אינם ניתנים לבניה מיידית. השמאי גם העריך כי בתום שנתיים התוכנית החדשה תאושר ואזי שווי המקרקעין יעמוד על שווי מקרקעין לבניה. כן התבסס השמאי בחישובו על הפרשה צפויה בשיעור 40% משטח המקרקעין לטובת צרכי ציבור, בהתאם להפרשה שנקבעה בתוכנית החדשה.    

בהינתן אלה, ותוך שהתבסס על מקדם דחייה של שנתיים עד אישור התוכנית; על שיווי קרקע זמינה במיקום זה נכון למועד הקובע של 270$ למ"ר (השווים ל- 1,142 ש"ח); והפרשה של 40% לצרכי ציבור, הגיע השמאי למסקנה כי הסכום הראוי שניתן לקבל במכירה ממוכר ברצון לקונה ברצון עבור מלוא הזכויות בנכס במועד הקובע, ובהתעלם מהתוכנית המפקיעה, הוא  1,400,000 ש"ח, לפני מע"מ.

12.     בחקירתו הנגדית עמד השמאי מאחורי ממצאיו וקביעותיו כפי שהשתקפו בחוות דעתו תוך שהבהיר את משמעות ההפרשה שביצע בשיעור 40% לצרכי ציבור. לדבריו, אין לראות בהפחתה זו משום פיצוי חלקי בגין ההפקעה אלא דרך לעריכת חישוב שווי החלקה, שאינה זמינה לבניה. (ראו בעניין זה חקירת השמאי בש' 12-17 בעמ' 15; ש' 3,4 בעמ' 18; וש' 20-24 בעמ' 19).

מתוך השאלות שהפנה ב"כ התובעת לשמאי במהלך חקירתו הנגדית, ולמקרא סיכומי הטענות שהגיש, עולה כי את עיקר השגותיו כיוון ב"כ התובעת כנגד הפחתה זו שביצע השמאי. דומני כי בכך הוא נתפס לכלל טעות כאשר סבר שההפחתה שביצע השמאי לצרכי ציבור משמעה מתן פיצוי חלקי למרות הפקעת מלוא שטח המקרקעין, בניגוד להלכה שנקבעה בע"א 5546/97, ע"א 6417/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' חנה הולצמן, פ"ד נה(4), 629.